112年初三讀通過的《平均地權條例》部分條文修正草案已於112年7月1日正式實行。《平均地權條例》為土地法的特別法，是政府用來穩定土地與房屋價格的法律。此次修法的目的主要是為了抑制不斷高升的房價。本文將整理本次修法要點，並帶大家探討限制私法人（一般公司）購屋對於未來家族企業資產傳承的影響。
平均地權條例修法內容
此次修法主要有五大重點。分別簡述如下：
- 限制預售屋、新建成屋的轉讓：預售屋或新建成屋的買受人，於簽訂買賣契約後，除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親，或其他經內政部公告的特殊情形（非自願離職、重大傷病、意外等），不得讓與或轉售買賣契約予第三人。建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。違規者均可按戶處罰50萬至300萬元。
- 重罰炒作行為：任何人如有散播不實資訊影響交易價格，通謀製造交易熱銷假象等炒房的行為，可依照交易戶數處罰100萬至5,000萬元。
- 建立檢舉獎金制度：民眾如遇到違規行為（例如：實價登錄逾期或不實、違規轉讓紅單、違規轉售契約、違規炒作等），可檢具證據向縣市政府檢舉。如經查證屬實，將自罰鍰中提列一定比率給檢舉人。
- 管制私法人買住宅：私法人(一般公司)購買住宅用途的房屋，除經內政部公告免經許可的情形外，應檢具使用計畫，向內政部申請許可。故未來私法人除了符合「免經許可」或「需向內政部申請許可」的幾種情形，原則上不能購買住宅。關於幾種許可的情形，下段落會有更多說明。
- 管制解約申報登錄：預售屋若有解約的情形，建商須於解約30日內申報實價登錄。
圖片來源：行政院
允許私法人購住屋的情形
因現在許多家族常會透過家族企業持有不動產，預期未來限制私法人購屋將會對家族資產傳承產生重要影響。根據《平均地權條例》，未來私法人買受供住宅使用的房屋，將依其必要性與正當性，分成「需經許可」與「免經許可」兩類。
需檢附使用計畫，向內政部申請許可的幾種常見情形：
- 作為員工宿舍：但購買戶數不得超過經常雇用員工人數。
- 具規模的長期出租：法人的營業項目應包含不動產租賃業。且於同一使用執照內須持有5戶以上。
- 合建、實施或參與都更、危老
取得許可後，許可的有效期限為一年。且經許可後取得的住屋於5年不可移轉、讓與或預告登記。
免經許可的幾種常見情形：
- 國營、公營、受政府捐助之財團法人購置住屋
- 私法人參與法院拍賣買受的住屋
- 金融機構行使抵押權或承受不良住屋。
- 房仲買回代理銷售的瑕疵住屋（如海砂屋、輻射屋及凶宅等）
私法人購住屋限制對家族企業的影響
目前許多欲傳承不動產給下一代的人，除了透過贈與、繼承等方式，也會考慮採用家族公司持有不動產，方便統一管理與平均分配資產。近年來，配合政府打房的政策，不動產的法規、稅制不斷更新。不論是近年來的房地合一稅、今年7月1日開始實行的平均地權條例，或是正在研擬的囤房稅等，都將影響過往家族企業的傳承計畫。建議大家，如計畫傳承資產給下一代，可及早聯繫信彰聯合會計師事務所，由本所專業的財富規劃組為您服務，確保以合法、節稅的方式達到傳承家業的目標。